调控升级广州楼市“降温” 靠杆杠炒作楼市的时代一去不复返

 2021-07-31 10:02:23    1  

  广州的楼市调控正在悄然升级,迅速“降温”。日前,有市场传言广州多家银行因为额度紧,暂停了二手房房贷业务。不过《中国经营报》记者发现,目前广州并没有银行发布官方文件明确表示对二手房“停贷”。

  对此,记者走访了广州国有四大行以及多家股份制银行,各银行均表示目前仍在正常受理房贷业务,并不存在停贷。不过在记者调查中,有银行以“放款时间不确定”“额度紧,可能要等半年”等方式委婉“劝退”二手房贷款。

  从放款周期来看,贝壳研究院数据显示,6月广州房贷平均放款周期较5月延长14天至98天,佛山、东莞、中山、惠州等粤港澳大湾区城市放款周期也基本延至100天以上。

  楼市“降温”的背后,是已然形成的从开发商、金融机构到购房者在内的楼市资金监管闭环。今年以来,随着贷款规模和占比的“双控”、多次上调房贷利率、打击经营贷、资金流向穿透式监管等重锤落地,广州楼市迅速降温。

  据广州中原数据显示,6月广州市二手住宅整体网签宗数和网签面积分别为7794宗和75.76万平方米,环比分别下降25.94%和23.61%,同比分别下降37.65%和35.49%。

  7月22日,***、住建部以及央行高层领导发表重要讲话,对下一阶段房地产市场调控及住房保障工作作出部署,释放出楼市下半场重磅信号。“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”指出,“要牢牢抓住房地产金融这个关键,严格房地产企业‘三线四档’融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。”

  “‘管好金融,楼市就稳了’,这是这一轮调控的经验总结。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,资金大规模涌入楼市的时代已经结束。

  开盘项目有遇到客户等放款三个月

  今年以来,广州按揭房贷额度持续收紧。在走访中,记者从一名房产中介处看到一份《最新银行房贷政策汇总》。表格显示,平安银行、浦发银行、光大银行暂停接单,招商银行、广发银行、中信银行少量接单。表格上还注明,房贷政策会随时调整,建议成交一周内安排客户抓紧面签。

  7月25日,记者向上述表格显示停止接单的三家银行询问,其均表示仍在受理房贷业务。平安银行方面表示,目前一二手按揭均可正常受理。广发银行方面回应称,房贷业务没有停贷,但额度较为紧张。

  不过记者在以购房者身份走访中,遇到了农业银行广州天河区某支行的委婉“劝退”。个贷经理告诉记者,“放款速度很慢。3月初申请的一批现在才放款,现在申请,今年之内也不一定放款。”他建议记者去小银行咨询,或许贷款额度更宽松。

  上述房产中介告诉记者,现在没有哪个银行会公开表示“停贷”,多数只是口头说贷款发放可能几个月都排不到,也没有批下来的确切时间,客户愿意等就等。

  除了购房者和银行,同样在期盼“钱荒”早日结束的还有新盘开发商。银行房贷额度有限的情况下,新房放款时间也被拉长。广州一名房企营销人员告诉记者,虽然购房合同上会注明“30~45天付清尾款”这样的内容,但目前看来,一个月能收款的不多。“今年开盘的项目有遇到客户等放款3个月的,而去年,1个月左右我们就能收到尾款。”

  时代天韵项目一位销售人员表示,现在银行放款速度普遍慢了一两个月,“楼盘也很无奈,总不能让客户按照合同承担责任,这个成本只能我们来背。”

  李宇嘉表示,房贷“荒”成这个样子还是第一次,背后的主要原因是房地产贷款集中度管理制度。

  2020年末,央行、银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,对各银行实行了分档管理,规定了各档银行的房地产贷款和个人住房贷款占比上限。大型银行房地产贷款和个人住房贷款占比的上限分别为40%、32.5%,中型银行为27.5%、20%,小型银行为22.5%、17.5%,县域农信合作社为17.5%、12.5%,村镇银行则为12.5%和7.5%。

  根据2020年年报披露的数据统计,37家上市银行中有13家银行超过了监管红线标准,超过房地产贷款占比红线的有9家,超过个人房贷占比红线的有10家。没有踩线的银行也大多在红线附近。

  受银行“两条红线”以及一季度房贷额度挤占影响,二季度贷款额度受限,信贷环境收紧。国家统计局数据显示,二季度新增中长期贷款1.45万亿元,较一季度下降27%,较去年同期下降6%。

  靠杆杠炒作楼市的时代一去不复返

  信贷政策的收紧,也使市场逐渐趋于理性。据广州中原发布的数据,2021年上半年,广州累计成交新房61063宗,环比去年下半年下跌10%。其中,6月新房成交仅7057套,为今年以来最低。二手房方面,6月广州市二手住宅整体网签7794宗,环比下降25.94%,同比下降37.65%。

  李宇嘉表示,未来“房贷荒”一定会缓和的,但“上限指标控制”不会缓和。他指出,房贷额度管控、占比管控将是常态化的,靠杠杆炒作楼市的时代一去不复返。

  与房贷额度紧张同时出现的,还有随之上涨的房贷利率。 根据中国人民银行、植信投资研究院数据,与2020年12月相比,截至2021年5月末,全国首套平均房贷利率从 5.23%升至5.33%,二套房平均房贷利率从5.54%升至5.61%。

  而广州更是在上半年经历了四次房贷利率上调。记者发现,目前广州几大银行房贷利率基本全面上浮,首套利率普遍维持在5.55%。以工行为例,自6月25日起,工商银行广州地区房贷利率第四次上调,调整为首套LPR+90BP至5.55%,二套为LPR+110BP至5.75%。

  民生银行广州分行于6月25日起首套、二套房贷利率同时上调15个BP,首套房贷利率由原来的5.35%上调至5.5%,二套房贷利率由原来的5.5%上调至5.65%。邮储银行广州分行从6月26日起,首套房贷利率也上调至5.45%,二套房贷利率上调为5.65%。

  截至目前,广州地区的房贷利率已经突破了2018年10月份的顶点,达到近年来的新高。

  严控“加杆杠”买房

  银行额度紧张下,除了放款时间延后、房贷利率提高之外,银行也普遍收紧了住房贷款的审批,对放贷对象、资质进行严格筛选。如要审核借款人收入证明、银行流水、购房资质等;购房首付款必须是自有资金,对于经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的,严禁准入。

  2020年新冠肺炎疫情以来,各地**为稳定经济发展出台金融优惠政策,在经营贷方面降低利率,放宽条件,为中小企业减负。在广州,不少炒房者以过桥融资的方式全款买房,再套取经营贷来还掉过桥融资。违规资金流入楼市,加大了房地产金融风险,导致广州楼市出现了明显过热趋势。

  记者在调查中就有发现,“立德担保”的一名贷款中介表示仍在接单房产赎楼过桥、经营贷等业务。如果申请100万元以上房抵经营贷,通常要求申请者名下拥有经营满两年的公司。不过实操中,刚注册的或者没有实际经营的公司也能申请。“例如你买房需要300万元的首付款,只要你手上拥有一套房,就可以抵押贷出来300万元。”该贷款中介称。

  2021年3月26日,中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,打击“经营贷”力度进一步提升。

  近期,为遏制资金流入楼市,广州通过下发通知和约谈小贷担保公司,打击赎楼担保、过桥贷,要求各小贷公司全面停止“过桥贷”“赎楼贷”业务,不得直接或变相发放住房按揭贷款。如有存量业务需及时报告,并要求小贷公司尽快压降、结清。

  银保监会网站7月16日晚间披露,银保监会依法查处4家金融机构违法违规行为,并罕见开出近3亿元巨额罚单。其中,对民生银行罚款1.145亿元,对浦发银行罚款6920万元,对交通银行罚款4100万元,对进出口银行没收违法所得并处罚款合计7345.6万元。

  处罚事由中就包括了为房地产市场或地方**违规提供融资、理财产品不当交易、部分理财产品底层资产信息未准确披露、违规投资企业股权、变相支持地方**举债等。

  央行党委书记、银保监会**郭树清自去年8月至今,共四次提及房地产领域的核心问题是金融化、泡沫化倾向比较强,是金融体系最大灰犀牛。郭树清谈到的“房地产金融化、泡沫化倾向”指的主要就是加杠杆购房、持有而不居住的投机行为,违背“房住不炒”的原则。

  对此,李宇嘉认为,“牢牢抓住房地产金融这个关键”是一个新的提法,在去年12月3日,相关的提法是“加强房地产金融调控”,可见从金融端整治房地产已经形成了高层共识。

  李宇嘉指出,“三道红线”是控制资金流向开发商,“贷款集中度”是控制银行过度投放地产贷款,而对购房者的按揭贷款,启动规模、占比、增速管控,则是控制居民层面“加杠杆”买房。这样,就形成了包含开发商、金融机构、购房者在内的楼市资金监管闭环。

(文章来源:贝果财经)

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